Invertir en inmuebles en España

Tras el levantamiento de las restricciones del «estado de alarma», el mercado inmobiliario y de inversión ha recuperado plenamente su crecimiento. España se prepara para el regreso de miles de inversores que aplazaron sus planes a causa de la pandemia. A continuación le explicamos en detalle cómo invertir en inmuebles en España.

Introducción

Tras largos meses, España ha salido del estado de alarma y, con ello, se ha reactivado la recuperación económica. El sector inmobiliario, que ha atravesado la crisis sanitaria y la caída de la actividad económica, está preparado para recibir a inversores de todo el mundo. Durante la pandemia se cancelaron muchas firmas de compraventa, el uso de oficinas y el comercio minorista también se vieron afectados, y se frenó la actividad ordinaria de los fondos de inversión que se disponían a entrar en el mercado; el impacto económico de la pandemia transformó por completo el mercado inmobiliario. Al haberse acumulado tanta capacidad de compra, la demanda y las oportunidades de inversión inmobiliaria se han multiplicado. Tanto a corto como a medio plazo, invertir ahora resulta muy aconsejable. Los inversores internacionales ya han empezado a percibir la recuperación del mercado, al tiempo que muchos países y regiones comienzan a flexibilizar sus restricciones de entrada. Por ello, España está preparada para recibir visitantes de todos los países, y la inversión en España se recuperará sin duda. El mercado de inversión español ha permanecido paralizado durante muchos meses y los precios actuales se sitúan en una franja atractiva para comprar. Por este motivo, en Aray Asociados hemos decidido publicar esta guía sobre la inversión inmobiliaria en España, para que más personas conozcan los requisitos y la información básica necesaria para realizar una inversión segura, eficaz y rentable.

El atractivo de invertir en España

Uno de los principales atractivos de España para el inversor extranjero es el precio de la vivienda. Hace unos años, en ciudades como Londres, París o Múnich, el precio de la vivienda era de 16.420, 9.869 y 7.999 euros por metro cuadrado respectivamente, frente a 4.215 en Barcelona y 3.820 en Madrid. Sin duda, una diferencia enorme.

La calidad de vida en España es muy superior a la de otros países europeos y, además, ofrece una excelente relación calidad-precio.

Por su situación geográfica, España cuenta con 8000 kilómetros de costa, un litoral extenso desde el que se puede disfrutar de bellas vistas al mar Mediterráneo, al mar Cantábrico y al océano Atlántico. Geográficamente, tiene garantizados más de 300 días de sol al año, algo enormemente atractivo para los habitantes de la mayoría de los países.

¿Cómo empezar a buscar vivienda?

Una buena forma de buscar inmuebles en España es consultar distintas agencias inmobiliarias o la información que publican los particulares en sus páginas web. Una vez definido el objetivo de la inversión, recomendamos contar con el asesoramiento jurídico de un abogado especializado. En primer lugar, aunque la vivienda se elija a través de una agencia inmobiliaria, en el caso de obra nueva es muy importante comprobar si existen costes ocultos o defectos de construcción. Para mayor seguridad, conviene obtener una nota simple del inmueble en el Registro de la Propiedad o contratar a un técnico o a un arquitecto para que lo revise. Además, aunque el agente inmobiliario lo solicite, evite transferir dinero antes de visitar el inmueble. Es preferible no hacer pagos anticipados para no ser víctima de un posible fraude. Por ello, se recomienda contratar a un abogado que actúe como intermediario entre las partes y evite estas situaciones. Una vez encontrado el inmueble adecuado, lo sensato es viajar a España para verlo en persona. Para ello, veamos qué requisitos hay que cumplir.

¿Qué requisitos debe cumplir un extranjero no residente para comprar un inmueble en España?

El primer paso es solicitar el NIE (Número de Identidad de Extranjero). Este número es obligatorio para todos los extranjeros que deban realizar cualquier tipo de actividad en España por motivos económicos, profesionales o sociales. Puede solicitarse en España ante la Dirección General de la Policía o, si en el momento de la solicitud no se encuentra en España, en la embajada o el consulado de España en su país. Después, una vez elegido el inmueble y comprobados sus costes y demás cuestiones legales, hay que formalizar la compraventa siguiendo estos pasos:

Firmar un contrato de arras y entregar un porcentaje del precio como señal. Este contrato es un acuerdo por el que ambas partes se comprometen a cerrar la operación en un futuro próximo. Las arras o señal suelen ascender al 10 % del precio del inmueble y se descuentan del precio final.

Firmar la escritura de compraventa ante notario y pagar el resto del precio. El notario desempeña un papel clave tanto en la compraventa como en la solicitud de una hipoteca, y es una garantía esencial de la seguridad de la operación y de los derechos de ambas partes, en especial los del comprador.

Inscribir el inmueble a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad y pagar los gastos de gestión correspondientes. Tenga en cuenta que, para pagar el inmueble y los gastos de la compra, es recomendable abrir una cuenta bancaria en España. Más adelante veremos cómo hacerlo.

¿Cuáles son los costes de comprar un inmueble?

Al comprar un inmueble en España, los impuestos y gastos pueden llegar al 12 %. Si la operación se realiza a través de una agencia inmobiliaria, existen además unos honorarios de intermediación a cargo del comprador. El detalle es el siguiente:

Vivienda de segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), del 6 % al 10 %, según la comunidad autónoma.

Vivienda nueva: IVA del 10 % del valor de la vivienda. Solo se aplica cuando se compra un inmueble de nueva construcción.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): del 0,5 % al 1,5 %.

Notaría: del 0,03 % al 0,45 %.

Registro: del 0,02 % al 0,18 %.

En España, el precio y los impuestos de la compraventa suelen pagarse en euros. Además, en cuanto al pago en efectivo, la Ley 7/2012, de 29 de octubre, limita el importe que puede abonarse en efectivo en operaciones realizadas en España, que se fija en 15.000 euros para quien no sea residente fiscal. Por tanto, si los fondos proceden del extranjero, el inmueble debe pagarse mediante transferencia bancaria. En algunos casos es aconsejable realizar la operación a través de una plataforma especializada para evitar imprevistos, como el sobrecoste que la banca tradicional añade al tipo de cambio real y que encarece notablemente la operación. Al transferir desde el extranjero el dinero para comprar un inmueble en España, una plataforma especializada permite convertir la divisa y transferir los fondos desde la cuenta bancaria con un coste muy reducido, aplicando siempre el tipo de cambio real del mercado.

¿Qué impuestos paga un extranjero por su inmueble en España?

Si invierte en un inmueble en España pero decide no residir en el país, deberá hacer frente a los siguientes impuestos.

Impuestos que debe tener en cuenta

IRNR: el Impuesto sobre la Renta de No Residentes grava los bienes de los extranjeros que no residen de forma permanente en España. Si el titular reside efectivamente en territorio español más de 183 días, se le considera residente fiscal en España y se le aplica otro impuesto: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

IP: el Impuesto sobre el Patrimonio se paga aunque el titular del inmueble no resida en territorio español. La ley establece un mínimo exento de 700.000 euros, que también se aplica a los no residentes.

IBI: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo local que se paga al ayuntamiento en función del valor del suelo. Cada ayuntamiento fija el tipo. Además de los impuestos de la compraventa, la adquisición conlleva otros gastos, como la notaría, los honorarios de intermediación, el registro y la tasación, que corren a cargo del comprador. Por otro lado, si el terreno transmitido se ha revalorizado, el vendedor debe pagar el impuesto municipal correspondiente. Como vemos, determinar qué impuestos se aplican y a qué tipo es un proceso complejo, por lo que se recomienda hacerlo con la ayuda de profesionales, que no solo pueden asesorarle sobre el cumplimiento normativo, sino también actuar como guía e intermediario sobre el terreno.

Una ventaja adicional de invertir en inmuebles en España: la golden visa para inversores

Al invertir en inmuebles en España, no podemos olvidar su mayor ventaja: la golden visa para inversores.

La golden visa para inversores es un visado que fomenta que emprendedores e inversores internacionales inviertan en empresas e inmuebles en España y obtengan finalmente la residencia legal. Inicialmente, una vez cumplidos todos los requisitos legales y siempre que se mantenga la inversión exigida por la ley, el inversor puede obtener un visado de residencia de 1 año y, después, una autorización de residencia de 3 años. Las autorizaciones de residencia posteriores tienen una duración máxima de 5 años. La autorización de residencia permite vivir y trabajar legalmente en España.

Además, según la ley, la inversión también puede realizarse en inmuebles de uso no residencial (por ejemplo, locales comerciales u oficinas), lo que amplía considerablemente su utilidad y las posibilidades de inversión.

Por último, la ley exige una inversión inmobiliaria mínima de 500.000 euros, pero este importe puede alcanzarse en régimen de cotitularidad, es decir, mediante la titularidad conjunta de los cónyuges, o sumando el valor total de varios inmuebles. Así, invertir en inmuebles en España no solo le abre las puertas del mercado financiero, sino también las de un nuevo estilo de vida con más de 300 días de sol al año.