Investir dans l'immobilier en Espagne

Après la levée des restrictions de l'« état d'alarme », le marché de l'immobilier et de l'investissement a retrouvé une pleine croissance. L'Espagne se prépare au retour de milliers d'investisseurs qui avaient reporté leurs projets en raison de la pandémie. Nous vous expliquons en détail comment investir dans l'immobilier en Espagne.

Introduction

Après de longs mois, l'Espagne est sortie de l'état d'alarme et la reprise économique s'est enclenchée à nouveau. Le secteur immobilier, qui a traversé la crise sanitaire et le ralentissement économique, est prêt à accueillir des investisseurs du monde entier. Pendant la pandémie, de nombreuses signatures de ventes ont été annulées, l'occupation des bureaux et le commerce de détail ont également été touchés, et l'activité courante des fonds d'investissement qui s'apprêtaient à entrer sur le marché a été freinée ; l'impact économique de la pandémie a profondément transformé le marché immobilier. Avec un tel pouvoir d'achat accumulé, la demande et les opportunités d'investissement immobilier ont fortement augmenté. À court comme à moyen terme, investir maintenant est tout à fait recommandé. Les investisseurs internationaux ont peu à peu pris la mesure de la reprise du marché, tandis que de nombreux pays et régions commencent à assouplir leurs restrictions d'entrée. Dans ce contexte, l'Espagne est prête à accueillir des visiteurs de tous les pays, et l'investissement en Espagne va sans aucun doute repartir. Le marché espagnol de l'investissement est resté paralysé pendant de nombreux mois et les prix actuels se situent dans une fourchette propice à l'achat. C'est pourquoi, chez Aray Asociados, nous avons décidé de publier ce guide de l'investissement immobilier en Espagne, afin que le plus grand nombre puisse connaître les conditions et les informations de base nécessaires pour réaliser un investissement sûr, efficace et rentable.

Pourquoi investir en Espagne

L'un des principaux atouts de l'Espagne pour les investisseurs étrangers est le prix du logement. Il y a quelques années, à Londres, Paris ou Munich, les prix atteignaient respectivement 16 420, 9 869 et 7 999 euros le mètre carré, contre 4 215 à Barcelone et 3 820 à Madrid. La différence est sans aucun doute considérable.

La qualité de vie en Espagne est bien supérieure à celle des autres pays européens, avec en outre un excellent rapport qualité-prix.

Grâce à sa situation géographique, l'Espagne compte 8000 kilomètres de côtes, un vaste littoral d'où l'on peut admirer la mer Méditerranée, la mer Cantabrique et l'océan Atlantique. Géographiquement, elle bénéficie de plus de 300 jours de soleil par an, un argument extrêmement séduisant pour les habitants de la plupart des pays.

Comment commencer à chercher un logement ?

Une bonne façon de chercher un bien en Espagne consiste à consulter différentes agences immobilières ou les annonces que publient les particuliers sur leurs sites internet. Une fois votre objectif d'investissement défini, nous vous recommandons de vous faire conseiller par un avocat spécialisé. Tout d'abord, même si vous choisissez un logement par l'intermédiaire d'une agence immobilière, il est très important, pour un logement neuf, de vérifier l'existence de coûts cachés ou de défauts de construction. Pour plus de sûreté, il convient d'obtenir une fiche descriptive du bien (nota simple) auprès du registre foncier (Registro de la Propiedad) ou de faire appel à un expert technique ou à un architecte. Par ailleurs, même si l'agent immobilier vous le demande, évitez de transférer de l'argent avant d'avoir visité le bien. Mieux vaut ne verser aucune avance afin de ne pas être victime d'une éventuelle fraude. Il est donc conseillé de mandater un avocat qui fera l'intermédiaire entre les parties et évitera ce type de situation. Une fois le bien adéquat trouvé, il est judicieux de vous rendre en Espagne pour le visiter en personne. Voyons donc quelles conditions vous devez remplir.

Quelles conditions un étranger non résident doit-il remplir pour acheter un bien immobilier en Espagne ?

La première étape consiste à demander le NIE (Número de Identidad de Extranjero, numéro d'identification d'étranger). Ce numéro est obligatoire pour tout étranger qui doit exercer une activité quelconque en Espagne pour des raisons économiques, professionnelles ou sociales. Il se demande en Espagne auprès de la direction générale de la police (Dirección General de la Policía) ou, si vous n'êtes pas en Espagne au moment de la demande, auprès de l'ambassade ou du consulat d'Espagne dans votre pays. Ensuite, une fois le bien choisi et ses coûts et autres questions juridiques vérifiés, la vente doit être formalisée selon les étapes suivantes :

Signer un contrat d'arrhes (contrato de arras) et verser un pourcentage du prix à titre d'acompte. Ce contrat est un accord par lequel les deux parties s'engagent à conclure la vente dans un avenir proche. Les arrhes représentent généralement 10 % du prix du bien et sont déduites du prix final.

Signer l'acte de vente (escritura) devant notaire et payer le solde du prix. Le notaire joue un rôle clé aussi bien dans la vente immobilière que dans la demande de prêt hypothécaire ; il est le garant de la sécurité de l'opération et des droits des deux parties, en particulier ceux de l'acheteur.

Faire inscrire le bien au nom de l'acheteur au registre foncier et régler les frais de gestion correspondants. N'oubliez pas que, pour payer le bien et les frais d'acquisition, il est préférable d'ouvrir un compte bancaire en Espagne. Nous verrons plus loin comment procéder.

Combien coûte l'achat d'un bien immobilier ?

Lors de l'achat d'un bien en Espagne, les impôts et frais peuvent atteindre 12 %. Si l'opération passe par une agence immobilière, des honoraires d'agence sont en outre à la charge de l'acheteur. Le détail est le suivant :

Logement ancien : droits de mutation (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), de 6 % à 10 % selon la communauté autonome.

Logement neuf : TVA (IVA) de 10 % de la valeur du logement. Elle ne s'applique qu'à l'achat d'un bien neuf.

Droit sur les actes juridiques documentés (IAJD, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) : de 0,5 % à 1,5 %.

Frais de notaire : de 0,03 % à 0,45 %.

Frais d'inscription au registre : de 0,02 % à 0,18 %.

En Espagne, le prix et les taxes liées à l'achat se paient généralement en euros. Par ailleurs, s'agissant des paiements en espèces, la loi 7/2012 du 29 octobre (Ley 7/2012, de 29 de octubre) limite le montant pouvant être réglé en espèces lors d'opérations réalisées en Espagne et le fixe à 15 000 euros pour toute personne qui n'est pas résidente fiscale. Si les fonds proviennent de l'étranger, le bien doit donc être payé par virement bancaire. Dans certains cas, il est conseillé de passer par une plateforme spécialisée pour éviter les mauvaises surprises, comme la marge que les banques traditionnelles ajoutent au taux de change réel et qui renchérit nettement l'opération. Pour transférer depuis l'étranger les fonds destinés à l'achat d'un bien en Espagne, une plateforme spécialisée permet de convertir la devise et de virer l'argent depuis votre compte bancaire à un coût très réduit, toujours au taux de change réel du marché.

Quels impôts un étranger paie-t-il sur son bien immobilier en Espagne ?

Si vous investissez dans un bien en Espagne sans y résider, vous devrez acquitter les impôts suivants.

Les impôts à connaître

IRNR : l'impôt sur le revenu des non-résidents (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) frappe les biens détenus par des étrangers qui ne résident pas de façon permanente en Espagne. Si le propriétaire réside effectivement plus de 183 jours sur le territoire espagnol, il est considéré comme résident fiscal en Espagne et relève d'un autre impôt : l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF).

IP : l'impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) est dû même si le propriétaire du bien ne réside pas sur le territoire espagnol. La loi prévoit un abattement de 700 000 euros, qui s'applique aussi aux non-résidents.

IBI : la taxe foncière (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est un impôt local versé à la mairie en fonction de la valeur du terrain. Chaque mairie en fixe le taux. Outre les taxes sur la transaction, l'achat entraîne d'autres frais, comme les frais de notaire, d'agence, d'inscription au registre et d'expertise, qui sont à la charge de l'acheteur. En revanche, si le terrain cédé a pris de la valeur, c'est le vendeur qui doit payer l'impôt municipal correspondant. Comme on le voit, déterminer les impôts applicables et leurs taux est complexe ; il est recommandé de s'entourer de professionnels, qui peuvent non seulement vous conseiller sur la conformité, mais aussi vous servir de guide et d'intermédiaire sur place.

Un avantage supplémentaire de l'investissement immobilier en Espagne : le golden visa pour investisseurs

Lorsqu'on investit dans l'immobilier espagnol, il ne faut pas oublier son principal avantage : le golden visa pour investisseurs.

Le golden visa pour investisseurs est un visa destiné à encourager les entrepreneurs et investisseurs internationaux à investir dans des entreprises et des biens immobiliers en Espagne, et à obtenir à terme un droit de séjour légal. Dans un premier temps, une fois toutes les conditions légales remplies et tant que l'investissement exigé par la loi est maintenu, l'investisseur peut obtenir un visa de résidence de 1 an, puis un titre de séjour de 3 ans. Les titres de séjour suivants ont une durée maximale de 5 ans. Le titre de séjour permet de vivre et de travailler légalement en Espagne.

En outre, selon la loi, l'investissement peut également porter sur des biens à usage non résidentiel (par exemple des locaux commerciaux ou des bureaux), ce qui élargit considérablement son intérêt et les possibilités d'investissement.

Enfin, la loi exige un investissement immobilier minimum de 500 000 euros, mais ce montant peut être atteint en copropriété, c'est-à-dire par la détention conjointe des époux, ou en additionnant la valeur de plusieurs biens. Investir dans l'immobilier en Espagne vous ouvre ainsi non seulement les portes du marché financier, mais aussi celles d'un nouveau mode de vie, avec plus de 300 jours de soleil par an.