Le Congrès rejette le moratoire sur les expulsions | Quelles conséquences pour les baux temporaires ?

Le Congrès des députés a refusé (le 26 février 2026) de valider le décret-loi royal qui prévoyait, entre autres mesures, le moratoire sur les expulsions locatives et le bono social eléctrico (tarif social de l'électricité).

Au-delà du débat politique, cette décision remet sur la table une question essentielle pour les propriétaires et les investisseurs : un bail peut-il réellement être exécuté lorsque le locataire ne quitte pas le logement à l'échéance convenue ?

Sur un marché où se multiplient les baux de 9, 10 ou 11 mois, il convient de rappeler un point essentiel : un contrat qualifié de « temporaire » ne l'est pas forcément au sens juridique.

Que dit réellement la loi sur les baux urbains ?

La réglementation applicable figure dans la loi sur les baux urbains (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU).

La différence ne tient pas à la durée du contrat, mais à sa nature juridique.

• Article 2 LAU : bail d'habitation destiné à satisfaire le besoin permanent de logement du locataire.
• Article 3.2 LAU : baux à usage autre que l'habitation, y compris les baux saisonniers.
• Article 9 LAU : durée minimale obligatoire (5 ans si le bailleur est une personne physique ; 7 ans s'il est une personne morale).
• Article 6 LAU : nullité des clauses contraires aux dispositions impératives.

Par conséquent : si le contrat répond en réalité à un besoin permanent de logement, le locataire peut bénéficier de la durée minimale légale, même si le document signé indique « 9 mois ».

L'intitulé ne détermine pas la qualification juridique.

L'erreur la plus fréquente dans les baux « temporaires »

Dans la pratique, nous constatons trois risques courants :

• Ne pas justifier le motif de temporalité : le contrat n'explique pas quelle circonstance précise exclut la résidence habituelle.
• Des justifications génériques : des formules comme « séjour temporaire » ou « raisons personnelles » se révèlent généralement insuffisantes si elles ne reposent pas sur un motif réel et démontrable.
• Un décalage entre le contrat et la réalité : si le locataire s'inscrit au registre municipal (empadronamiento) avec sa famille, travaille de manière stable dans la ville et n'a pas d'autre résidence effective, une procédure judiciaire pourrait requalifier le contrat.

Résultat : un contrat signé comme « saisonnier » peut être considéré comme un bail de résidence habituelle, ce qui déclenche la protection légale du locataire.

Pourquoi est-ce particulièrement important aujourd'hui ?

Le débat parlementaire montre que le cadre réglementaire peut évoluer. Mais au-delà des mesures conjoncturelles, la véritable protection juridique ne dépend pas du contexte politique. Elle dépend de la manière dont le contrat est structuré dès le départ.

Pour les propriétaires de plusieurs biens, les promoteurs, les agences ou les family offices, le risque n'est pas seulement juridique :

• Blocage du bien pendant des années.
• Frais de procédure.
• Impact direct sur la rentabilité prévue.
• Décalages dans la planification financière.

La sécurité juridique commence avant la signature.

Contrat type ou contrat stratégique

De nombreux modèles téléchargeables circulent sur le marché. Le problème n'est pas d'utiliser des modèles, le problème est de les utiliser sans analyse préalable.

Avant de signer, il faudrait évaluer :

• Le profil réel du locataire.
• L'usage effectif du bien.
• La stratégie d'investissement.
• Le risque contentieux potentiel.
• La structure fiscale et sociétaire du propriétaire.

Un contrat n'est pas un simple document formel. C'est un outil de prévention des litiges et de protection de la rentabilité.

Questions fréquentes

Un bail de 11 mois permet-il d'éviter la prorogation obligatoire ?

Pas nécessairement. S'il répond à un besoin permanent de logement, la durée minimale légale peut s'appliquer.

Suffit-il d'indiquer qu'il s'agit d'un bail « saisonnier » ?

Non. L'intitulé n'est pas déterminant. Il doit exister un motif réel et cohérent.

Que se passe-t-il si le locataire ne quitte pas le logement ?

Tout dépendra de la qualification juridique. Si le bien est considéré comme résidence habituelle, les mécanismes de protection du locataire pourraient s'appliquer.

Faut-il revoir les contrats déjà signés ?

Oui, en particulier si vous gérez plusieurs biens ou si des modèles génériques ont été utilisés.

Cela s'applique-t-il aussi aux sociétés ?

Oui. Et lorsque le bailleur est une personne morale, la durée minimale est plus longue (7 ans).

Prévenir plutôt que plaider

La rentabilité immobilière ne dépend pas uniquement du prix d'acquisition ou du loyer mensuel. Elle dépend aussi de la solidité juridique du contrat.

Si vous êtes propriétaire, investisseur ou agence immobilière et souhaitez :

• Revoir les contrats en cours.
• Concevoir des modèles adaptés à votre portefeuille.
• Analyser les risques avant de signer.
• Articuler la stratégie contractuelle avec votre structure commerciale et fiscale.

Nous pouvons étudier votre situation particulière et vous aider à mettre en place une solution juridique préventive.

Car en matière de baux, la véritable protection commence avant que le litige n'apparaisse.