西班牙众议院否决暂停驱逐措施 | 这对临时租赁合同意味着什么？

西班牙众议院（2026年2月26日）否决了一项皇家法令-法（real decreto-ley）的追认，该法令包含暂停驱逐租户（moratoria de desahucios）和电力社会补贴（bono social eléctrico）等多项措施。

抛开政治争论不谈，这一决定再次把一个对房东和投资者至关重要的问题摆上台面：如果租期届满后租户不搬走，租赁合同真的能够得到执行吗？

在9个月、10个月或11个月租约大量涌现的市场中，有一点必须牢记：并非所有名为“临时”的合同在法律上都属于临时租赁。

《城市租赁法》究竟是怎么规定的？

相关规定载于《城市租赁法》（Ley de Arrendamientos Urbanos，简称LAU）。

区别不在于合同期限，而在于合同的法律性质。

• LAU第2条：住房租赁，用于满足承租人的长期居住需要。
• LAU第3.2条：非住房用途的租赁，包括季节性租赁。
• LAU第9条：法定最短期限（出租人为自然人的，5年；为法人的，7年）。
• LAU第6条：违反强制性规定的条款无效。

因此： 如果合同实际上是为了满足长期居住需要，即使签署的文件写的是“9个月”，租户仍可能受到法定最短期限的保护。

合同的名称并不决定其法律定性。

“临时”租约中最常见的错误

在实践中，我们经常看到三类风险：

• 未说明临时性的理由：合同没有写明是什么具体情况排除了其作为常住住所的性质。
• 理由过于笼统：诸如“临时居住”或“个人原因”之类的表述，如果没有真实、可证明的理由作支撑，通常是不够的。
• 合同与实际情况脱节：如果承租人携家人办理了市政登记（empadronamiento），在该城市稳定工作，且没有其他实际住所，司法程序可能会对合同重新定性。

结果是：一份以“季节性”名义签订的合同，可能被认定为常住住房租赁，从而触发对承租人的法律保护。

为什么现在这一点尤为重要？

议会的辩论表明，法规环境可能发生变化。但是，除了这些应时性的措施之外，真正的法律保障并不取决于政治环境，而取决于合同从一开始是如何设计的。

对于拥有多处房产的业主、开发商、中介机构或家族办公室来说，风险不仅仅是法律上的：

• 房产可能被占用多年。
• 诉讼费用。
• 直接影响预期收益。
• 财务规划出现偏差。

法律安全从签约之前就开始了。

标准合同与策略性合同

市场上流传着大量可下载的合同范本。问题不在于使用范本，问题在于未经事先分析就使用范本。

签约之前，应当评估：

• 承租人的真实情况。
• 房产的实际用途。
• 投资策略。
• 潜在的诉讼风险。
• 业主的税务和公司架构。

合同不只是一份形式上的文件，而是预防纠纷、保护收益的工具。

常见问题

签11个月的合同就能避免法定强制续期吗？

不一定。如果合同满足的是长期居住需要，仍可能适用法定最短期限。

只要注明是“季节性”租赁就可以吗？

不可以。名称并不起决定作用，必须有真实且合乎逻辑的理由。

如果租户不搬走会怎样？

这取决于合同的法律定性。如果被认定为常住住房，可能会触发对承租人的保护机制。

已经签署的合同需要复查吗？

需要，尤其是管理多处房产或使用了通用范本的情况。

对公司也适用吗？

适用。而且当出租人为法人时，最短期限更长（7年）。

预防胜于诉讼

房地产投资的收益不仅取决于购买价格或月租金，还取决于合同在法律上是否稳固。

如果您是业主、投资者或房地产中介，并希望：

• 复查现行合同。
• 设计适合您资产组合的合同范本。
• 在签约前分析风险。
• 将合同策略与您的公司和税务架构相结合。

我们可以研究您的具体情况，帮助您制定预防性的法律解决方案。

因为在租赁领域，真正的保护在纠纷出现之前就已开始。