国家旅游住宅登记：意味着什么，对房东和平台有何影响
自2025年7月1日起，西班牙新的国家旅游住宅登记（Registro Estatal de Viviendas de Uso Turístico）正式生效。这一登记制度标志着旅游租赁监管的一次重大转变，将对房东以及Airbnb、Booking、Vrbo等平台产生直接影响。
迈向旅游租赁管控的决定性一步
新的国家登记并不只是一个数据库，而是政府识别和管控全国范围内合法经营的旅游住宅的关键工具。Aray Asociados提醒您，这项措施并不取代各自治区的法规，而是以其为基础，在全国范围内加强合规。
从现在起，所有在数字平台上发布广告的住宅都必须具备国家登记号，而只有事先取得由自治区（comunidad autónoma）颁发的有效旅游许可证，才能获得该登记号。
这对房东意味着什么？
任何希望将住宅出租给游客的人都必须：
- 按照所在自治区的法规取得自治区旅游许可证。
- 将住宅登记到国家登记系统。
- 在数字平台上发布的所有广告中注明登记号。
如未完成上述步骤，该住宅将不得合法发布广告，房东和平台都可能面临行政处罚。
罚款与下架：违规不再无人追究
这项规定最具新意的内容之一，是数字平台现在负有核实每条房源广告均附有国家登记号的义务。平台如果发布不符合这一要求的广告，同样可能受到处罚。由此可见，政府改变了思路：不再只追究房东，也要求大型旅游住宿平台承担责任。
住房部（Ministerio de Vivienda）已宣布，将与税务部门（Hacienda）、各自治区以及平台本身协同合作，交叉比对数据，查找未登记的住宅。这一全面监管的目的是减少在法律框架之外经营的住宅数量。
对市场的预期影响
这项法规的影响在旅游压力大的地区会尤为明显，例如马德里、巴塞罗那、瓦伦西亚以及地中海沿岸。许多无法或不愿规范自身情况的房东可能会选择退出旅游租赁，回归传统的住宅长租，这可能在某些地区略微缓解住房供应紧张和房价压力。
但同时也存在风险：真心想依法经营的小房东可能会遇到行政障碍或复杂要求，使办理过程更加困难。我们律所建议，务必认真了解各自治区所需办理的手续。
如果我的住宅已经在出租怎么办？
如果您已经通过Airbnb或Booking等平台出租住宅，务必核实您是否持有有效的旅游许可证。如果有，应尽快在国家登记系统中完成登记。如果没有，您的房源广告可能会被下架，您还可能受到行政处罚。
总结
- 自2025年7月1日起，任何住宅如未在国家旅游住宅登记中登记，均不得在旅游平台上发布广告。
- 办理登记前，必须先取得自治区旅游许可证。
- 平台有义务核实登记号的有效性，如发布没有登记号的广告，可能受到处罚。
- 主要目的是杜绝非法旅游租赁，加强对此类活动的监管。
- 不按新规调整的房东可能面临高额罚款，房源广告也可能被撤下。
Aray Asociados已协助众多客户为其旅游住宅办理合规手续。如果您正考虑出租自己的房产，或不确定这项新规对您的情况有何影响，我们的团队可以帮助您评估可行性、办理旅游许可证并完成国家登记。
