Logements en location touristique : faut-il l'accord de la copropriété ?

Aujourd'hui, la multiplication des logements destinés à la location touristique suscite un malaise croissant chez les résidents des copropriétés concernées par cette activité. Beaucoup de personnes qui ont investi dans leur logement se retrouvent, du jour au lendemain, dans un environnement où le bruit permanent, les allées et venues incessantes des voyageurs et l'absence de contrôle sur l'usage des parties communes dégradent leur qualité de vie. Cette situation soulève des questions importantes sur l'équilibre entre la liberté d'usage de la propriété et le droit de profiter d'un cadre de vie calme et sûr chez soi. Il est essentiel d'aborder ce sujet pour trouver des solutions qui respectent à la fois les intérêts des propriétaires qui louent aux touristes et les besoins des voisins.

Réglementation des logements en location touristique

En Espagne, la réglementation des logements en location touristique et leurs rapports avec la copropriété (comunidad de propietarios) relèvent principalement de la loi sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal, LPH), modifiée par la Ley 5/2019, ainsi que des réglementations des communautés autonomes et des communes.

Depuis la réforme de la LPH en 2019, les copropriétés disposent d'un pouvoir de décision plus large sur les logements destinés à la location touristique.

Les principales mesures sont :

• Interdire ou limiter les locations touristiques : la copropriété peut interdire ou limiter l'usage des logements pour la location touristique par une décision de l'assemblée des copropriétaires (junta de propietarios). Pour que cette décision soit valable, elle doit être approuvée par au moins 60 % des copropriétaires (les 3/5) représentant ce même pourcentage des quotes-parts de copropriété. Cette décision n'a pas d'effet rétroactif : elle ne s'applique pas aux licences déjà accordées avant le vote. En revanche, une fois adoptée, tout nouvel usage touristique d'un logement de l'immeuble devra respecter cette limitation.

• Augmentation des charges communes : si l'activité n'est pas interdite, la copropriété peut aussi décider que les propriétaires qui louent leur logement à des fins touristiques supportent une hausse des charges de copropriété, afin de compenser l'usage plus intensif des parties communes. Cette décision exige elle aussi le vote favorable des 3/5 des copropriétaires.

Et que se passe-t-il si vous avez acheté le logement avec la licence touristique incluse ?

Soyez très prudent, car il existe une jurisprudence qui, dans certains cas, considère qu'en achetant un logement doté d'une licence touristique, celle-ci n'est pas transmise automatiquement au nouveau propriétaire. Cela dépend principalement de la réglementation propre à la communauté autonome ou à la commune où se situe le logement, et de l'interprétation des règles locales sur la location touristique. Cela s'explique par deux raisons principales :

• La licence est liée au demandeur (le propriétaire d'origine) et non au bien lui-même. C'est le cas dans certaines communautés autonomes et communes, où la licence est considérée comme personnelle et incessible.
• Les évolutions de la réglementation : dans certaines localités, la réglementation a changé pour restreindre l'octroi de nouvelles licences touristiques. Dans ces cas, si un nouveau propriétaire souhaite poursuivre l'activité de location touristique, il doit demander une nouvelle licence. Si la zone n'accorde plus de licences, le nouveau propriétaire pourrait perdre le droit de louer le logement aux touristes.

Vous savez donc à quoi vous en tenir : si vous avez besoin d'aide, n'hésitez pas à nous contacter.