旅游出租公寓：我是否需要业主委员会的批准？

4 Noviembre, 2025

目前，旅游出租公寓的激增引发了许多业主社区的不满。这种活动使得原本安静的社区因为噪音、租客频繁出入以及对公共区域缺乏管理，影响了居民的生活质量。这一问题引出了关于物业使用自由与居民安静、安全生活权之间平衡的重要讨论。为此，找到既尊重旅游出租业主利益又顾及邻居需求的解决方案显得尤为重要。

在西班牙，有关旅游出租公寓的规定主要由《分层物业法》(Ley de Propiedad Horizontal, 简称 LPH)以及地方和自治区的法规所管理。根据2019年LPH的修改，业主委员会对旅游出租公寓的决策权得到了增强，主要体现在以下几点：

禁止或限制旅游出租：

业主委员会可通过业主大会决议禁止或限制将住宅用于旅游出租。此类决议需得到至少60%业主（或三分之五投票权）的同意，且必须占据相应比例的物业份额。

这一决议不具追溯效力，即在投票之前已获批的旅游出租许可证不受影响。

但若决议通过，新申请的旅游出租需遵守此限制。

增加公共费用分摊：

如果未禁止旅游出租，业主委员会可决定提高从事旅游出租活动的业主的社区费用分摊比例，以弥补公共区域的额外使用成本。此类决议同样需要60%的支持率。

如果房产在购买时附带了旅游许可证，该怎么办？

需要格外注意的是，根据一些案例的司法判例，当购买带有旅游许可证的房产时，该许可证并不一定会自动转让给新房主。这主要取决于房产所在地的自治区或市政当局的具体规定，以及当地旅游出租相关法律的解读。

主要原因包括：

许可证与申请人（原房主）挂钩，而非房产本身：

在某些自治区和市政区域，许可证被视为个人化的，且不可转让。这意味着，即使房屋附带旅游许可证，新业主可能需要重新申请。

法规的变化：

一些地区的法规已更改，以限制新的旅游许可证发放。如果新房主想继续进行旅游出租活动，必须重新申请许可证。如果该地区的许可证已经饱和或不再发放，则新房主可能会失去进行旅游出租的权利。

建议：

在购买房产时，务必核实旅游许可证的可转让性，并了解当地的具体规定。如果您需要进一步协助或法律支持，请随时联系我们，我们将为您提供专业意见。