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¿Quién debe a quién? "CLÁUSULAS ABUSIVAS"

 

LAS CINCO CLÁUSULAS ABUSIVAS QUE PUEDE CONTENER TU HIPOTECA

 

En los últimos tiempos, se han dictado muchas resoluciones judiciales, tanto nacionales como europeas, en materia de cláusulas abusivas. Si bien es cierto que, a priori, esta temática nos puede parecer ajena, no es menos cierto, que las cláusulas abusivas aparecen con mucha frecuencia en nuestros préstamos hipotecarios, y por ello, es necesario ser conocedor de cuando nuestro préstamo hipotecario contiene alguna de ellas para empezar a actuar.

 

Hoy en día, y tras largas batallas Judiciales, se ha ido consiguiendo que los Tribunales dicten resoluciones que, en favor de los particulares/consumidores, declaran la abusividad de varias cláusulas que todos veníamos asumiendo como normales en nuestros préstamos. Cláusulas que nunca antes habían sido discutidas por el simple hecho de que venían predispuestas por la Entidad Bancaria que nos otorgaba el préstamo, lo cual, a la postre, ha sido causa determinante para declarar su carácter abusivo.

 

Pero, ¿Cuáles son esas cláusulas? ¿Sabemos detectarlas en nuestras escrituras de préstamo hipotecario? Estas son las "5 cláusulas" más significativas que pueden estar presente en nuestro préstamo hipotecario y que pueden ser abusivas:

 

1.- Cláusula suelo-techo

La estrella de las cláusulas abusivas. Esta cláusula, frecuente en muchos préstamos hipotecarios, impide que la suma del índice (Euribor, IRPH…etc.) más el diferencial (El % que se aplica al índice), pueda ser inferior a los intereses mínimos que fija esta cláusula. De esta manera, se fijaba un techo porcentual que impedía al particular/consumidor beneficiarse de hipotéticos cambios del mercado obligándose a pagar siempre un mínimo preestablecido a la Entidad.

 

A raíz de la Sentencia de 9 de Mayo de 2013, el Tribunal Supremo obligó a BBVA, Nova Caixa Galicia, Cajamar y Banco Popular a devolver todas aquellas cantidades que estas entidades hubieran cobrado de más por aplicación de la cláusula suelo.

 

En un principio, y de forma inexplicable, se estableció que las entidades debían devolver únicamente las cantidades percibidas de más desde la fecha de esta Sentencia. Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea puso sentido común al asunto, cuando en Diciembre de 2016 dictaminó que la nulidad de estas cláusulas debe conllevar la devolución de todo aquello percibido de más desde que se firmó el préstamo hipotecario.

 

2.- La cláusula de redondeo al alza: Esta cláusula establece que el tipo de interés aplicable al préstamo será redondeado siempre al alza para obtener resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25). Mediante dos sentencias del Tribunal Supremo, en concreto la STS 663/2010 de 4 de noviembre y la STS 75/2011 de 2 de marzo, fueron declaradas estas cláusulas como abusivas, por causar un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato en perjuicio del consumidor.

 

3.- La cláusula de vencimiento anticipado: Esta cláusula permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado para su amortización, para así poder reclamar de manera anticipada al consumidor el importe total de la hipoteca ante el impago de alguna de las cuotas.

 

Hasta Mayo de 2013, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota del préstamo, a través del procedimiento de ejecución hipotecaria, de manera que ante el primer incumplimiento podían actuar sobre los bienes del deudor hipotecario. Sin embargo, tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los bancos deben esperar obligatoriamente al impago de tres cuotas mensuales, o de un importe equivalente a tres mensualidades, antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria frente al consumidor.

 

Esta es una cláusula de una tremenda relevancia, ya que la defectuosa actuación del banco a la hora de aplicar la misma puede conllevar la posibilidad de que se produzca el archivo del procedimiento de ejecución, algo que de otra forma resulta sumamente difícil en este tipo de procedimientos.

 

4 – Cláusula de intereses de demora:  La cláusula que fija los intereses de demora que se devengan ante el impago de alguna cantidad del préstamo hipotecario será abusiva cuando la cuantía de estos intereses supere 3 veces el interés legal del dinero. Menos frecuente, pero de aplicación en algunos supuestos, permite a la entidad bancaria cobrar en concepto de intereses más de lo que legalmente está permitido con el flagrante perjuicio del particular/consumidor.

 

5 – Cláusula de asunción de gastos de formalización de la Hipoteca: Una cláusula también en boca de todos, se trata de aquella por la que la entidad bancaria impone al consumidor los gastos de formalización de la hipoteca, que según una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 es nula por ser abusiva. Al hablar de gastos de constitución del préstamo se debe diferenciar entre los gastos de Notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría y Actos Jurídicos Documentados.

 

En relación con los Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo declaró en una reciente STS de 28 de Febrero de 2018, que los mismos no pueden ser impuestos unilateralmente al banco, por lo que los consumidores han visto frustrada, de golpe, la posibilidad de reclamar al banco la partida que representa la mayor parte de esos gastos.

 

Entrevista Onda 0 http://goo.gl/dbjtJF